Wohnung besser heizen

BGB · Veränderungen von Betriebskosten

§ 560 BGB einfach erklärt: Wann sich deine Vorauszahlung ändert

Erklärung geprüft am . Amtlicher Wortlaut von gesetze-im-internet.de, abgerufen am .

Kurz gesagtNach § 560 Abs. 4 BGB dürfen Vermieter und Mieter die monatliche Nebenkostenvorauszahlung nach einer Abrechnung per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Maßgeblich sind die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten, Grundlage ist die letzte Abrechnung. Einen abstrakten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent hat der Bundesgerichtshof abgelehnt. Bei einer Pauschale gelten eigene Regeln.

Absatz für Absatz erklärt

Absatz 1

Zahlst du eine feste Betriebskostenpauschale, darf der Vermieter gestiegene Betriebskosten anteilig auf dich umlegen, aber nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Er muss das in Textform erklären, zum Beispiel per Brief oder E-Mail. In der Erklärung muss er den Grund nennen und erläutern. Sonst ist sie unwirksam.

Amtlicher Wortlaut

(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Absatz 2

Den höheren Betrag aus Absatz 1 schuldest du ab Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung. Geht dir die Erklärung im März zu, ist der folgende Monat der April und der übernächste der Mai: Du zahlst ab 1. Mai mehr. Beruht die Erklärung darauf, dass die Betriebskosten rückwirkend gestiegen sind, etwa durch eine rückwirkend erhöhte Gebühr, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung zurück, höchstens aber bis zum Beginn des Kalenderjahres vor der Erklärung. Das gilt nur, wenn der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten abgibt, nachdem er von der Erhöhung erfahren hat.

Amtlicher Wortlaut

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

Absatz 3

Sinken die Betriebskosten, muss eine Pauschale ab diesem Zeitpunkt entsprechend sinken. Der Vermieter muss dir die Senkung unverzüglich mitteilen.

Amtlicher Wortlaut

(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

Absatz 4

Sind Vorauszahlungen vereinbart, darf nach einer Abrechnung jede Vertragspartei sie durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Das gilt für den Vermieter und für dich. Typisch ist: Zeigt die Abrechnung eine hohe Nachzahlung, erhöht der Vermieter, zeigt sie ein Guthaben, senkst du. Das Gesetz spricht aber allgemein von einer Anpassung, nicht nur von Erhöhung oder Senkung. Grenze ist in beide Richtungen die angemessene Höhe.

Amtlicher Wortlaut

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Absatz 5

Auch wenn sich Betriebskosten verändern, ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Gemeint ist ein vernünftiges Verhältnis von Kosten und Nutzen. Gestiegene Kosten, die bei wirtschaftlichem Handeln vermeidbar gewesen wären, sollen also nicht über Pauschale oder Vorauszahlung bei dir landen.

Amtlicher Wortlaut

(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Absatz 6

Vertragsklauseln, die von diesen Regeln zu deinem Nachteil abweichen, sind unwirksam. Der Mietvertrag kann zum Beispiel nicht erlauben, eine Pauschale ohne Begründung zu erhöhen.

Amtlicher Wortlaut

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Quelle des Wortlauts: § 560 BGB auf gesetze-im-internet.de

Warum § 560 BGB nach teuren Heizjahren wichtig wird

Steigen die Energiepreise, merkst du das als Mieter mit Zentralheizung oft erst mit der nächsten Abrechnung und einer Nachzahlung. Der Deutsche Mieterbund nennt für das Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich 2,67 Euro Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat, ein Plus von über 6 Prozent zum Vorjahr. Heizung und Warmwasser machen davon im Schnitt 1,32 Euro aus.

Nach einer solchen Abrechnung kann ein zweiter Brief kommen: Die monatliche Vorauszahlung steigt. Genau das regelt Absatz 4. Die gute Nachricht: Der Vermieter darf nicht beliebig erhöhen. Und du darfst ebenfalls anpassen.

Nur zur Einordnung: Hast du eine Gasetagenheizung mit eigenem Gasvertrag, betrifft dich § 560 BGB für das Gas nicht. Das Gas zahlst du dann direkt an deinen Versorger, nicht über die Nebenkosten. Mehr dazu im Artikel Gasetagenheizung.

Was „angemessen“ heißt

Das Gesetz nennt keine Zahl. Der Bundesgerichtshof hat den Maßstab aber konkretisiert (Urteil vom 28. September 2011, VIII ZR 294/10):

  • Maßstab sind die im laufenden Abrechnungsjahr voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten.
  • Grundlage ist die letzte Betriebskostenabrechnung.
  • Erlaubt ist, eine konkret zu erwartende Entwicklung der Kosten zu berücksichtigen.
  • Nicht erlaubt ist ein abstrakter Sicherheitszuschlag. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter pauschal 10 Prozent aufgeschlagen. Das hat der Bundesgerichtshof abgelehnt.

Ein Rechenbeispiel mit ausgedachten Zahlen: Du hast 100 Euro im Monat vorausgezahlt, also 1.200 Euro im Jahr. Laut Abrechnung entfallen auf dich 1.560 Euro, du zahlst 360 Euro nach. Als Ausgangspunkt ergeben sich 1.560 durch 12, also 130 Euro im Monat. Verlangt der Vermieter 143 Euro, also 10 Prozent mehr, ist das nur gerechtfertigt, wenn konkret Kostensteigerungen zu erwarten sind, zum Beispiel wegen einer bereits bekannten Preiserhöhung seines Versorgers. „Man weiß ja nie“ reicht nach dem Bundesgerichtshof nicht.

So gehst du vor

  1. Abrechnung zuerst prüfen. Die Erhöhung baut auf der Abrechnung auf. Ist die falsch, kann auch die neue Vorauszahlung zu hoch sein. Wie du prüfst, steht bei § 556 BGB und in der Anleitung Heizkostenabrechnung prüfen.
  2. Nachrechnen. Teile deinen Kostenanteil aus der Abrechnung durch 12. Liegt die neue Vorauszahlung deutlich darüber, frag schriftlich nach dem Grund.
  3. Form prüfen. Die Anpassung braucht Textform. Eine mündliche Ansage genügt nicht.
  4. Selbst anpassen, wenn es passt. Hattest du ein Guthaben, darfst du nach Absatz 4 ebenfalls in Textform auf einen angemessenen Betrag senken. Unser Tipp: Umgekehrt kann es sinnvoll sein, freiwillig mehr vorauszuzahlen, wenn du eine große Nachzahlung im nächsten Jahr vermeiden willst. Sprich das am besten mit dem Vermieter ab.
  5. Dich beraten lassen, bevor du eine Erhöhung einfach nicht zahlst.

Ob dein Haus insgesamt viel Heizenergie braucht, zeigt der Vergleich unter Heizkosten pro qm. Weniger Verbrauch ist am Ende der sicherste Weg zu einer kleineren Vorauszahlung, für deinen Geldbeutel und fürs Klima.

Pauschale: Absätze 1 bis 3

Zahlst du keine Vorauszahlung, sondern eine feste Pauschale, gibt es keine Abrechnung. Dann gelten die Absätze 1 bis 3: Gestiegene Betriebskosten umlegen darf der Vermieter nur, wenn der Vertrag das vorsieht, und nur mit einer Erklärung in Textform, die den Grund nennt und erläutert. Du zahlst den höheren Betrag ab Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung, bei rückwirkend gestiegenen Kosten unter den Voraussetzungen von Absatz 2 auch rückwirkend. Sinken die Kosten, muss die Pauschale sinken, und der Vermieter muss dir das unverzüglich mitteilen.

Dieser Text erklärt den Paragrafen allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einer strittigen Erhöhung hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.

Häufige Fragen

Wie stark darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?

Auf eine angemessene Höhe. Nach dem Bundesgerichtshof richtet sich das nach den im laufenden Abrechnungsjahr voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten. Grundlage ist die letzte Abrechnung. Konkret zu erwartende Kostensteigerungen dürfen berücksichtigt werden, ein abstrakter Zuschlag von 10 Prozent nicht (Urteil vom 28. September 2011, VIII ZR 294/10).

Darf der Vermieter die Vorauszahlung ohne Abrechnung erhöhen?

§ 560 Abs. 4 BGB erlaubt die Anpassung nach einer Abrechnung. Eine Anpassung ohne vorausgegangene Abrechnung sieht dieser Absatz nicht vor. Hast du eine solche Forderung erhalten, lass sie vom Mieterverein oder der Verbraucherzentrale prüfen.

Kann ich meine Vorauszahlung senken, wenn ich ein Guthaben bekommen habe?

Ja. Absatz 4 gibt jeder Vertragspartei das Recht, nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anzupassen. Erkläre die Senkung in Textform. Unser Tipp: Begründe sie mit den Zahlen aus der Abrechnung. Bedenke: Steigen die Kosten im laufenden Jahr, droht dann eine höhere Nachzahlung.

Muss eine Erhöhung schriftlich kommen?

Das Gesetz verlangt Textform. Nach § 126b BGB ist das eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die erklärende Person genannt ist. Eine eigenhändige Unterschrift verlangt § 126b nicht, eine E-Mail kann deshalb genügen. Eine nur mündliche Ansage erfüllt die Textform nicht.

Was ist der Unterschied zwischen Pauschale und Vorauszahlung?

Bei einer Pauschale zahlst du einen festen Betrag, es gibt keine Abrechnung. Gestiegene Kosten darf der Vermieter nur umlegen, wenn der Vertrag das vorsieht, und nur mit einer Erklärung in Textform, die den Grund nennt und erläutert (Absätze 1 und 2). Bei Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet, danach darf jede Seite nach Absatz 4 anpassen.

Quellen

  1. § 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten (amtlicher Wortlaut)
  2. § 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
  3. § 126b BGB: Textform
  4. Bundesgerichtshof: Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen (VIII ZR 294/10)
  5. Verbraucherzentrale: Hilfe bei hoher Betriebs- und Heizkostenabrechnung
  6. Deutscher Mieterbund: Aktueller Betriebskostenspiegel für Deutschland

Diese Seite erklärt das Gesetz allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit helfen der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.

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