Heizkostenabrechnung prüfen: Die Checkliste für Mieter

Erst die Fristen, dann die Zahlen

Bevor du eine einzige Zahl nachrechnest, schau aufs Datum. § 556 Abs. 3 BGB setzt zwei Fristen, und beide sind zwölf Monate lang:

Ein Beispiel: Abrechnungszeitraum 2025, Ende am 31. Dezember 2025. Die Abrechnung muss bis 31. Dezember 2026 bei dir sein. Kommt sie am 15. März 2026, kannst du bis 15. März 2027 widersprechen. Der Zahlungstermin im Anschreiben ist meist deutlich früher. Die Verbraucherzentrale rät, Einwände möglichst bis dahin zu erheben.

Die Formalien

Eine Abrechnung muss nach der Verbraucherzentrale mindestens enthalten: den Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, die Verteilerschlüssel, die Berechnung deines Anteils und den Abzug deiner Vorauszahlungen. Der Zeitraum beträgt in der Regel ein Jahr und schließt lückenlos an den vorherigen an. Nach einem Umzug lohnt der Blick auf die Stichtage besonders.

Rechne die Vorauszahlungen nach: Zwölf Monatsbeträge, die du tatsächlich überwiesen hast, sollten auch als solche auftauchen.

Der Verteilerschlüssel: 50 bis 70 Prozent

Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche. Für Warmwasser gilt nach § 8 derselbe Rahmen. In älteren Häusern mit Öl- oder Gasheizung, die den Wärmeschutz von 1994 nicht erfüllen und deren freiliegende Leitungen überwiegend gedämmt sind, sind 70 Prozent nach Verbrauch Pflicht.

Ändern darf der Vermieter den Schlüssel nur aus bestimmten Gründen und nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).

Rechnet er gar nicht nach Verbrauch ab, obwohl er müsste, darfst du deinen Anteil nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV um 15 Prozent kürzen. Das gilt nicht zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und ihrer Gemeinschaft.

Welche Kosten hineingehören

§ 7 Abs. 2 HeizkostenV zählt auf, was als Heizkosten umgelegt werden darf, unter anderem:

• Brennstoff samt Lieferung, Betriebsstrom
• Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, regelmäßige Prüfung durch Fachleute
• Reinigung von Anlage und Heizraum, Emissionsmessung
• Miete, Nutzung und Eichung der Messgeräte sowie die Kosten der Abrechnung

Reparaturen gehören laut Verbraucherzentrale nicht dazu. Weitere Punkte, die sie als häufige Fehler nennt:

• Leerstand: Kosten leerer Wohnungen dürfen nicht auf die anderen Mieter verteilt werden. Die Gesamtfläche muss gleich bleiben.
• Heizöl-Bestände: Der Anfangsbestand sollte dem Endbestand der Vorjahresabrechnung entsprechen. Ein Bestand von 0 Litern ist unwahrscheinlich.
• Energiepreis: Als Richtwerte für 2026 nennt die Verbraucherzentrale 9 bis 19 Cent pro kWh Erdgas, 90 bis 165 Cent pro Liter Heizöl und 100 bis 360 Euro pro MWh Fernwärme.

Ob die Kosten des ganzen Hauses insgesamt auffällig hoch sind, zeigt der Vergleich mit dem Heizspiegel im Artikel Heizkosten pro qm.

CO2-Kosten: Wer zahlt wie viel

Bei Gas, Heizöl und Flüssiggas werden die CO2-Kosten zwischen dir und dem Vermieter aufgeteilt. Maßstab ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr. Die Anlage zum CO2KostAufG kennt zehn Stufen: Unter 12 kg trägst du 100 Prozent, ab 52 kg nur noch 5 Prozent, dazwischen sinkt dein Anteil stufenweise.

Nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG muss die Abrechnung deinen Anteil an den CO2-Kosten, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Fehlt das, darfst du deinen Anteil an den Heizkosten nach Abs. 4 um 3 Prozent kürzen.

Fernablesung und Verbrauchsinfos

Sind fernablesbare Geräte eingebaut, muss die Abrechnung nach § 6a HeizkostenV weitere Angaben enthalten, etwa zum Brennstoffmix, zu Steuern und Abgaben, einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer und eine Grafik zum Vorjahresverbrauch. Fehlen die Pflichtinfos oder die vorgeschriebene Fernablesung, darfst du um 3 Prozent kürzen. Details im Artikel zu fernablesbaren Zählern. Ob die Einheiten deiner Geräte stimmen, prüfst du am Gerät selbst: Heizkostenverteiler ablesen.

Belegeinsicht und Widerspruch

Du hast das Recht, die Rechnungen und Belege hinter der Abrechnung einzusehen. Nach der Verbraucherzentrale darf der Vermieter das nicht mit Verweis auf den Datenschutz verweigern. In der Regel siehst du die Belege bei einem Termin ein, eine Zusendung kommt nur in Einzelfällen in Frage, etwa nach einem Umzug in eine andere Stadt. Kopien kosten üblicherweise 25 bis 50 Cent pro Seite.

So gehst du vor:

1. Schriftlich Belegeinsicht verlangen und zwei Terminvorschläge mit Frist machen.
2. Konkret widersprechen: welcher Posten, warum. Ein pauschales “stimmt alles nicht” reicht nicht.
3. Nachweisbar zustellen, zum Beispiel per Einwurfeinschreiben.
4. Unter Vorbehalt zahlen, wenn du den unstrittigen Teil begleichen willst. Im Verwendungszweck steht dann “unter Vorbehalt der Rückforderung”.

Die Verbraucherzentrale bietet für Widersprüche kostenlose Musterbriefe an. Bei größeren Beträgen oder wenn du kürzen willst, lass dich vorher vom örtlichen Mieterverein oder der Verbraucherzentrale beraten. Dieser Text erklärt die Rechtslage, ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall.