Wohnung besser heizen

BGB · Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

§ 556a BGB einfach erklärt: Der Abrechnungsmaßstab

Erklärung geprüft am . Amtlicher Wortlaut von gesetze-im-internet.de, abgerufen am .

Kurz gesagt§ 556a BGB regelt, nach welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die Wohnungen verteilt werden. Habt ihr nichts vereinbart, zählt der Anteil deiner Wohnfläche, bei gemessenem Verbrauch ein Schlüssel nach Verbrauch. Der Vermieter darf in Textform einseitig auf Verbrauch umstellen, aber nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Für Heizung und Warmwasser geht in der Regel die Heizkostenverordnung vor.

Absatz für Absatz erklärt

Absatz 1

Habt ihr nichts anderes vereinbart und schreibt keine andere Vorschrift etwas vor, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Wohnst du auf 70 von 500 Quadratmetern im Haus, zahlst du 14 Prozent. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind dann aber nach einem Schlüssel zu verteilen, der diese Unterschiede berücksichtigt.

Amtlicher Wortlaut

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Absatz 2

Habt ihr einen anderen Schlüssel vereinbart, darf der Vermieter trotzdem per Erklärung in Textform, etwa per Brief oder E-Mail, festlegen, dass Betriebskosten künftig ganz oder teilweise nach gemessenem Verbrauch oder gemessener Verursachung verteilt werden. Das geht nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums, nicht mittendrin. Waren die Kosten bisher in der Miete enthalten, muss die Miete entsprechend sinken.

Amtlicher Wortlaut

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

Absatz 3

Mietest du eine Eigentumswohnung und steht im Mietvertrag nichts anderes, werden die Betriebskosten so verteilt, wie es unter den Wohnungseigentümern gilt. Widerspricht dieser Schlüssel billigem Ermessen, ist er also unangemessen, gilt stattdessen Absatz 1, meist also die Wohnfläche.

Amtlicher Wortlaut

(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.

Absatz 4

Vertragsklauseln, die von Absatz 2 zu deinem Nachteil abweichen, sind unwirksam. Der Mietvertrag kann dem Vermieter also zum Beispiel nicht erlauben, den Schlüssel mitten im Abrechnungszeitraum umzustellen oder bei einer Umstellung die Miete nicht zu senken, obwohl die Kosten bisher darin enthalten waren.

Amtlicher Wortlaut

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Quelle des Wortlauts: § 556a BGB auf gesetze-im-internet.de

Worum es bei § 556a BGB geht

§ 556 BGB klärt, ob du Betriebskosten zahlst. § 556a BGB klärt, wie groß dein Stück vom Kuchen ist. Der Vermieter hat eine Summe für das ganze Haus, etwa für Grundsteuer, Müllabfuhr oder Wasser. Der Abrechnungsmaßstab, oft auch Umlage- oder Verteilerschlüssel genannt, legt fest, welcher Anteil davon auf deine Wohnung entfällt.

Das Gesetz kennt dafür eine Grundregel und eine Richtung. Die Grundregel ist die Wohnfläche. Die Richtung ist der Verbrauch: Wo Verbrauch erfasst wird, soll er sich ohne andere Absprache auch in der Abrechnung zeigen, und der Vermieter darf nach Absatz 2 auf Verbrauch umstellen. Der Gedanke dahinter: Sparsame Haushalte zahlen weniger, und Sparen lohnt sich für dich direkt.

Rechenbeispiel nach Wohnfläche

Ein ausgedachtes Beispiel: Das Haus hat 500 Quadratmeter Wohnfläche, deine Wohnung 70. Dein Anteil liegt bei 70 geteilt durch 500, also 14 Prozent. Kostet die Grundsteuer für das ganze Haus 2.000 Euro im Jahr, entfallen auf dich 280 Euro.

Prüfe in der Abrechnung deshalb zwei Zahlen: deine Wohnfläche und die Gesamtfläche des Hauses. Achte auch auf Leerstand: Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Vermieter die Kosten leerstehender Wohnungen nicht auf die anderen Mieter abwälzen dürfen.

Heizkosten: Die Heizkostenverordnung hat Vorrang

Für Heizung und Warmwasser reicht § 556a BGB allein nicht. Absatz 1 sagt ausdrücklich, dass die Wohnfläche nur gilt, wenn keine anderen Vorschriften etwas anderes regeln. Eine solche Vorschrift ist die Heizkostenverordnung. Nach ihrem § 2 geht sie vertraglichen Regelungen vor. Ausnahme: Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt.

Was die Heizkostenverordnung verlangt:

  • Der Eigentümer muss die Kosten für Wärme und Warmwasser auf Grundlage der Verbrauchserfassung verteilen (§ 6 Abs. 1).
  • Von den Kosten der zentralen Heizungsanlage werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt, in bestimmten älteren, öl- oder gasbeheizten Gebäuden mit überwiegend gedämmten Leitungen genau 70 Prozent (§ 7 Abs. 1). Der Rest wird nach Wohn- oder Nutzfläche oder nach umbautem Raum verteilt. Für Wärmelieferung gilt die Spanne von 50 bis 70 Prozent entsprechend (§ 7 Abs. 3).
  • Den Schlüssel darf der Eigentümer nur aus den dort genannten Gründen und nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums ändern (§ 6 Abs. 4).

Werden die Kosten einer Zentralheizung komplett nach Wohnfläche verteilt, entspricht das nicht § 7 Abs. 1, wenn die Heizkostenverordnung für dein Haus gilt. Sie gilt nicht in jedem Fall: Ausgenommen sind nach § 2 Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, und § 11 nennt weitere Ausnahmen, etwa wenn die Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre. Ob eine Ausnahme greift, ist eine Frage des Einzelfalls. Wird entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darfst du nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV deinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Was du dann tun kannst, steht in der Anleitung Heizkostenabrechnung prüfen. Wie die Verbrauchswerte zustande kommen, erklärt Heizkostenverteiler ablesen.

Was du konkret tun kannst

  1. Schlüssel suchen. In jeder Abrechnung sollte bei jeder Kostenart stehen, nach welchem Schlüssel verteilt wurde, etwa Wohnfläche, Personen oder Verbrauch.
  2. Mit dem Vertrag vergleichen. Steht dort ein bestimmter Schlüssel, muss die Abrechnung ihn in der Regel verwenden, außer der Vermieter hat nach Absatz 2 umgestellt oder eine Vorschrift wie die Heizkostenverordnung verlangt etwas anderes.
  3. Umstellung prüfen. Hat der Vermieter auf Verbrauch umgestellt, muss die Erklärung in Textform vor Beginn des Abrechnungszeitraums gekommen sein. Eine Umstellung mitten im Jahr lässt Absatz 2 nicht zu.
  4. Einwände rechtzeitig erheben. Für Einwände gegen einen falschen Schlüssel gilt die Frist aus § 556 Abs. 3 BGB: 12 Monate ab Zugang der Abrechnung.

Dieser Text erklärt den Paragrafen allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Ist der Schlüssel strittig, hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.

Häufige Fragen

Gilt § 556a BGB auch für meine Heizkosten?

Nur eingeschränkt. § 556a Abs. 1 gilt nur, soweit keine anderen Vorschriften etwas regeln, und für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung. Sie geht nach ihrem § 2 vertraglichen Regelungen vor, außer in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Bei einer zentralen Heizungsanlage oder Wärmelieferung werden nach § 7 HeizkostenV mindestens 50 und höchstens 70 Prozent dieser Kosten nach erfasstem Verbrauch verteilt, bei einer zentralen Öl- oder Gasheizung in bestimmten Gebäuden genau 70 Prozent. Ausnahmen nennt § 11 HeizkostenV.

Darf der Vermieter den Umlageschlüssel einfach ändern?

Nur in eine Richtung. Nach § 556a Abs. 2 BGB darf er einseitig auf eine Verteilung nach gemessenem Verbrauch oder gemessener Verursachung umstellen, in Textform und nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Für die Heizkosten regelt § 6 Abs. 4 HeizkostenV, aus welchen Gründen der Schlüssel für künftige Abrechnungszeiträume geändert werden darf, auch dort nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums.

Nach welchem Schlüssel wird ohne Vereinbarung abgerechnet?

Nach dem Anteil der Wohnfläche, sofern keine andere Vorschrift etwas anderes verlangt. Hängen Kosten von einem erfassten Verbrauch ab, etwa über Wasserzähler in jeder Wohnung, muss der Schlüssel den unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigen.

Ich wohne in einer vermieteten Eigentumswohnung. Was gilt da?

Ohne andere Absprache im Mietvertrag wird nach dem Schlüssel verteilt, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Widerspricht dieser Schlüssel billigem Ermessen, gilt wieder Absatz 1, also in der Regel die Wohnfläche. Ob das so ist, entscheidet im Streit der Einzelfall.

Quellen

  1. § 556a BGB: Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (amtlicher Wortlaut)
  2. § 2 HeizkostenV: Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
  3. § 6 HeizkostenV: Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
  4. § 7 HeizkostenV: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
  5. § 11 HeizkostenV: Ausnahmen
  6. § 12 HeizkostenV: Kürzungsrecht, Übergangsregelung
  7. Verbraucherzentrale: Heizkostenabrechnungen prüfen

Diese Seite erklärt das Gesetz allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit helfen der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.

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