§ 556 BGB einfach erklärt: Was bei Nebenkosten gilt

Was § 556 BGB für deine Heizkosten bedeutet

Heizung und Warmwasser machen im Schnitt rund die Hälfte der Nebenkosten aus. Der Deutsche Mieterbund nennt in seinem Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2024 durchschnittlich 1,32 Euro pro Quadratmeter und Monat für Heizung und Warmwasser, bei insgesamt 2,67 Euro Betriebskosten. § 556 BGB ist die Grundregel dafür, wann und wie du diese Kosten zahlst.

Drei Punkte aus dem Paragrafen solltest du kennen:

• Umlage braucht eine Vereinbarung. Absatz 1 erlaubt, zu vereinbaren, dass du Betriebskosten trägst. In der Praxis steht das im Mietvertrag. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2026 kann eine solche Einigung aber auch später und stillschweigend zustande kommen (mehr dazu unten). Welche Kostenarten überhaupt in Frage kommen, regelt die Betriebskostenverordnung.
• Zwei Fristen von je 12 Monaten. Eine für den Vermieter, eine für dich.
• Belegeinsicht. Du musst der Abrechnung nicht blind glauben.

Wie genau die Heizkosten zwischen den Wohnungen verteilt werden, regelt nicht § 556, sondern der § 556a BGB und für Heizung und Warmwasser vor allem die Heizkostenverordnung.

Die Fristen mit Beispiel

So kommt das Datum in deiner Zeile zustande: Nach den allgemeinen Regeln zur Fristberechnung (§ 187 Abs. 1 und § 188 Abs. 2 BGB) zählt der Tag des Zugangs nicht mit, und die Frist endet mit Ablauf des Tages im letzten Monat, der dieselbe Zahl trägt. Mit dem 10.6.2027 rechnest du auf der sicheren Seite. Unser Tipp: Plane so, dass dein Schreiben deutlich vorher beim Vermieter ankommt.

Beim Vermieter zählt der Zugang bei dir. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass rechtzeitiges Absenden nicht reicht und dass Verzögerungen oder Verluste bei der Post grundsätzlich zulasten des Vermieters gehen (Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08). Nur bei besonderen Umständen, die er nicht zu vertreten hat, darf er auch nach der Frist nachfordern.

Bei dir gilt: Die 12 Monate sind eine Obergrenze, kein Rat zum Abwarten. Die Zahlungsfrist aus dem Anschreiben ist viel kürzer: Laut Verbraucherzentrale verlangen Vermieter die Zahlung meist schon innerhalb eines Monats. Sie empfiehlt, so schnell wie möglich zu widersprechen, und zwar nachweisbar, etwa per Einwurfeinschreiben, und bei einer Zahlung trotz Widerspruch „Unter Vorbehalt der Rückforderung“ in den Verwendungszweck zu schreiben. Notiere dir deshalb das Datum, an dem die Abrechnung im Briefkasten lag.

So prüfst du eine Abrechnung Schritt für Schritt

1. Datum prüfen. Kam die Abrechnung zu spät, schreib dem Vermieter, dass du eine Nachforderung wegen § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ablehnst.
2. Vertrag prüfen. Ist jede abgerechnete Kostenart im Mietvertrag vereinbart, einzeln oder per Verweis auf die Betriebskostenverordnung?
3. Rechenweg prüfen. Stehen Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, dein Anteil und der Abzug deiner Vorauszahlungen nachvollziehbar drin? Der Zeitraum sollte laut Verbraucherzentrale in der Regel ein Jahr betragen. Reparaturkosten darf der Vermieter dir nach der Verbraucherzentrale nicht berechnen.
4. Belege verlangen. Nach Absatz 4 hast du das Recht dazu. Laut Verbraucherzentrale darf dich der Vermieter nicht mit Datenschutz abwimmeln.
5. Schriftlich und konkret widersprechen. Nenne Posten und Grund.

Für die Heizkosten gibt es eigene Prüfpunkte wie den Anteil nach Verbrauch und die CO2-Kosten. Die stehen in der Anleitung Heizkostenabrechnung prüfen und im Artikel zur CO2-Kostenaufteilung.

Wirtschaftlichkeit: ein Gebot mit hoher Hürde

Absatz 3 verlangt, dass bei der Abrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird. Nach dem Bundesgerichtshof heißt das, der Vermieter soll auf ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen achten. Die Hürde für dich ist aber hoch: Wer einen Verstoß geltend macht, muss ihn darlegen und beweisen. Der bloße Hinweis, dass die eigenen Kosten über dem Betriebskostenspiegel für Deutschland liegen, reichte dort nicht (Urteil vom 6. Juli 2011, VIII ZR 340/10). Ob deine Heizkosten auffällig sind, kannst du mit dem Heizspiegel einordnen, siehe Heizkosten pro qm. Ein Beweis für einen Verstoß ist das allein nicht.

Neu 2026: Wärmelieferung ohne Vereinbarung

Wie wichtig die Vereinbarung nach Absatz 1 ist, zeigen zwei Urteile des Bundesgerichtshofs vom 20. Mai 2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25). In Berliner Mietshäusern hatten die Mieter früher mit selbst betriebenen elektrischen Einzelheizungen geheizt. Die Mietverträge regelten keine Heizkosten. 2015 stellte der Vermieter auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Wärmelieferanten um und forderte Vorauszahlungen, die die Mieter auch zahlten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Sonderregel des § 556c BGB für die Umstellung auf Wärmelieferung hier weder direkt noch entsprechend gilt, weil sie eine schon bestehende Pflicht des Mieters zum Tragen der Heizkosten voraussetzt. Zugleich kam er zu dem Ergebnis, dass sich die Parteien nach der Umstellung zumindest stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Mieter einen Anteil an den Kosten der Wärmeversorgung durch die Lieferantin zahlen. Ob diese Einigung auch die vollständigen Kosten der Wärmelieferung umfasst, muss das Berufungsgericht noch klären. Für dich heißt das: Eine Vereinbarung über Nebenkosten muss nicht unbedingt ausdrücklich im Vertrag stehen, sie kann sich auch aus dem späteren Verhalten ergeben. Ob das in einem anderen Fall so ist, hängt vom Einzelfall ab.

Dieser Text erklärt den Paragrafen allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einer strittigen Abrechnung hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.