Kaltmiete, Warmmiete, Bruttokaltmiete: Was du wirklich zahlst

Die Begriffe auf einen Blick

In Wohnungsanzeigen und Mietverträgen stehen oft verschiedene Mieten nebeneinander. Das Statistische Bundesamt definiert sie so:

Kalte Nebenkosten sind Betriebskosten, die nichts mit Wärme zu tun haben. Die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) zählt 17 Kostenarten auf, darunter Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzug, Hauswart und Versicherungen.

Warme Nebenkosten sind die Kosten für Heizung und Warmwasser. Dazu zählt Destatis den Betrieb von Heizungs- und Warmwasseranlage, Brennstoffe wie Gas und Öl sowie Fernwärme. In der BetrKV stehen sie unter Nr. 4 bis 6.

“Nebenkosten” und “Betriebskosten” meinen im Mietalltag dasselbe. Der Mieterverein zu Hamburg nennt sie die “zweite Miete”. Das ist nicht übertrieben, wie das Beispiel unten zeigt.

Die Begriffe werden nicht in jedem Vertrag gleich benutzt. Entscheidend ist, welche Beträge und Kostenarten in deinem Vertrag einzeln aufgeführt sind.

Pauschale oder Vorauszahlung

Nebenkosten zahlst du auf zwei mögliche Arten. Nach § 556 Abs. 2 BGB können Vermieter und Mieter eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbaren.

• Pauschale: Du zahlst einen festen Betrag. Es gibt keine Abrechnung, also weder Nachzahlung noch Guthaben.
• Vorauszahlung: Du zahlst monatlich einen Abschlag. Einmal im Jahr wird abgerechnet, dann gibt es eine Nachzahlung oder Geld zurück.

Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB). Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei dir sein (§ 556 Abs. 3 BGB).

Für die Heizung gilt eine Besonderheit. Die Heizkostenverordnung geht nach ihrem § 2 vertraglichen Vereinbarungen vor. Deshalb müssen Heiz- und Warmwasserkosten in aller Regel nach Verbrauch abgerechnet werden, auch wenn der Vertrag etwas anderes sagt. Nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV werden bei der Heizung 50 bis 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch verteilt, der Rest meist nach Fläche. Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 HeizkostenV). Ausgenommen sind Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, sowie die Sonderfälle in § 11 HeizkostenV, zum Beispiel Wohnheime oder Häuser, in denen Messgeräte nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten einzubauen wären.

Wann sich die Vorauszahlung ändert

Die Vorauszahlung ist nicht in Stein gemeißelt. § 560 Abs. 4 BGB erlaubt beiden Seiten, die Vorauszahlung nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anzupassen. Das geht durch eine Erklärung in Textform, also auch per E-Mail oder Brief.

Das heißt für dich:

• Nach einer hohen Nachzahlung kann der Vermieter die Abschläge anheben.
• Nach einem hohen Guthaben kannst du eine Senkung verlangen.
• Ohne vorherige Abrechnung gibt diese Vorschrift keine Anpassung her.

Bei einer Pauschale läuft es anders. Nach § 560 Abs. 1 BGB darf der Vermieter gestiegene Betriebskosten nur umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist, in Textform und mit Begründung. Sinken die Kosten, muss er die Pauschale entsprechend herabsetzen (§ 560 Abs. 3 BGB). Von diesen Regeln darf der Vertrag nicht zu deinem Nachteil abweichen (§ 560 Abs. 6 BGB).

Kennst du den aktuellen Gas- oder Fernwärmepreis deines Hauses nicht, bleibt dir laut Verbraucherzentrale nur die Nachfrage beim Vermieter. Beim Energieanbieter warnt sie davor, Abschläge ohne Rücksprache zu kürzen, weil man damit in Verzug gerät. Bei der Miete ist das nicht weniger riskant. Kürze deine Vorauszahlung deshalb nur nach einer Abrechnung und lass dich bei Unsicherheit vorher beraten.

Rechenbeispiel: 70 m² mit Gas-Zentralheizung

Die Nettokaltmiete ist in diesem Beispiel angenommen, weil sie von Ort und Wohnung abhängt. Die anderen Werte sind bundesweite Durchschnitte, deine Abrechnung kann deutlich abweichen. Sie stammen aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (Abrechnungsjahr 2024) und dem Heizspiegel 2025.

1. Nettokaltmiete (angenommen): 70 m² × 9,00 Euro = 630,00 Euro
2. Kalte Betriebskosten (Näherung): Der Mieterbund nennt 2,67 Euro pro m² und Monat für die Betriebskosten insgesamt und 1,32 Euro für Heizung und Warmwasser. Einen eigenen Schnitt nur für die kalten Kosten weist er nicht aus. Zieht man grob ab, bleiben rund 1,35 Euro. 70 m² × 1,35 Euro = 94,50 Euro
3. Bruttokaltmiete: 630,00 + 94,50 = 724,50 Euro
4. Heizkosten: Laut co2online zahlte ein Haushalt auf 70 m² im Mehrfamilienhaus 2024 mit Gas im Schnitt 1.030 Euro Heizkosten. 1.030 ÷ 12 = 85,83 Euro
5. Warmmiete: 724,50 + 85,83 = 810,33 Euro

Die Heizung macht hier gut ein Zehntel der Warmmiete aus. Bei anderen Heizungen ändert sich nur Schritt 4:

Für 2025 erwartet co2online bei Gas höhere Kosten, rund 1.180 Euro. Das wären 98,33 Euro im Monat, 12,50 Euro mehr als im Beispiel. Mehr zu Fernwärme steht unter Fernwärme Kosten.

Warum der Zustand des Hauses zählt

Bei der Kaltmiete vergleichen fast alle. Bei den Heizkosten kaum jemand. Dabei entscheidet der energetische Zustand des Hauses mit darüber, was du am Ende überweist.

Der Heizspiegel 2025 zeigt die Spanne für Häuser mit 250 bis 500 m² und Gasheizung. Bis 14,70 Euro pro m² und Jahr gilt ein Haus als “mittel”. Ab 22,31 Euro als “zu hoch”. Hochgerechnet auf 70 m²:

• mittel: 70 × 14,70 = 1.029 Euro im Jahr, 85,75 Euro im Monat
• zu hoch: 70 × 22,31 = 1.561,70 Euro im Jahr, 130,14 Euro im Monat

Das sind rund 44 Euro Warmmiete mehr pro Monat, 533 Euro im Jahr, bei gleicher Wohnungsgröße. Der Heizspiegel bewertet Gebäude, nicht Wohnungen. Die Rechnung zeigt also nur die Größenordnung. Wie du dein Haus richtig einordnest, steht unter Heizkosten pro qm.

Mehr Verbrauch heißt bei Gas und Öl auch mehr CO2. Wie viel, steht in der Heizkostenabrechnung. Dort muss der Vermieter nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Maßstab ist der CO2-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr. Ein Beispiel mit den Grenzen des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes: Bei 12 kg CO2 pro m² entfallen auf 70 m² rechnerisch 840 kg im Jahr. Bei 52 kg pro m² sind es 3.640 kg, mehr als das Vierfache. Die Händler geben die Kosten für ihre Emissionszertifikate laut Verbraucherzentrale an die Kunden weiter. Den Mehrausstoß zahlst du also mit. Ein Teil davon geht bei schlechten Häusern an den Vermieter: Ab 52 kg trägt er 95 Prozent der CO2-Kosten. Das Stufenmodell und einen Rechner findest du unter CO2-Kostenaufteilung und im CO2-Kosten-Rechner.

Bei der Wohnungssuche lohnt deshalb die Frage nach der letzten Heizkostenabrechnung, nicht nur nach der Kaltmiete. Eine günstige Kaltmiete in einem schlecht gedämmten Haus kann in der Warmmiete teurer sein als eine höhere Kaltmiete in einem sanierten.

Was du tun kannst

• Vertrag lesen: Steht dort Nettokaltmiete plus Vorauszahlungen, oder eine Pauschale?
• Abrechnung prüfen: Stimmen Fristen, Verteilerschlüssel und Vorauszahlungen? Die Checkliste steht unter Heizkostenabrechnung prüfen.
• Abschlag anpassen: Nach einer Abrechnung mit Guthaben kannst du nach § 560 Abs. 4 BGB eine Senkung verlangen. Nach einer hohen Nachzahlung kann es klug sein, freiwillig mehr zu zahlen, damit die nächste Abrechnung nicht wieder weh tut.
• Bei hoher Nachzahlung: Die Verbraucherzentrale nennt als Möglichkeit, mit dem Vermieter eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Er muss sich darauf nicht einlassen. Prüfe außerdem, ob dir staatliche Unterstützung zusteht, etwa Wohngeld.

Ist eine Abrechnung oder eine Erhöhung der Vorauszahlung unklar, lass sie beim örtlichen Mieterverein oder bei der Verbraucherzentrale prüfen. Dieser Text erklärt die Rechtslage, ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall.